Vextir íbúðalána hafa hækkað um 54% og húsnæði um 94% á þrem árum !!!

Á þrem árum hafa vextir íbúðalána hækkað úr 4,15%  í 6,40% (KB, en þar eru vextir reyndar 7,15% ef fólk er ekki í viðskiptum við bankann), eða um 54% !  

Á þrem árum hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað úr 184 í 357   (okt. ´04 til okt. '07 skv. http://www.fmr.is/?PageID=448&NewsID=1301 ) eða um 94%  !

Sem sagt 54% dýrari lán til að greiða 94% dýrara húsnæði !!!

Svo hefur auðvitað húsaleigan fylgt í kjölfarið og hækkað í takt við íbúðaverð og fasteignagjöld fylgja verði fasteigna, en það er önnur saga...

Með verðbótum eru vextir líklega a.m.k. 11% í dag.  Lánin eru yfirleitt annuitets-lán (jafngreiðslulán), þannig að eignamyndun er mjög hæg fyrstu árin. Þá greiða menn nánast eingöngu vexti og verðbætur. Það er ekki fyrr en á síðari hluta lánstímans sem eignamyndun fer að verða einhver að ráði. Þetta kemur mörgum verulega á óvart þegar þeir ætla að skipta um húsnæði t.d. eftir 10 ár. Þeir eiga nánast ekkert í húsinu sínu! Höfuðstóllinn hefur jafnframt hækkað verulega. Hvað varð eiginlega um allar greiðslurnar? Því miður gerir fólk sé almennt ekki grein fyrir þessu, en vaknar nánast eignalaust upp við vondan draum um fimmtugt þegar flestir vildu vera búnir að koma sér úr mesta baslinu.

Til samanburðar þá eru vextir í Bretlandi og á Norðurlöndum um 5% og höfuðstóll óverðtryggður. Jafnar afborganir af höfuðstól þannig að eignamyndun er jöfn allan lánstímann.  Helmingur höfuðstóls hefur verið greiddur þegar hálfur lánstíminn er liðinn. Fólk veit hverju það gengur að og getur skipulagt framtíðina.

Þetta er í hnotskurn samanburður á ástandinu hér á klakanum og hjá siðuðum þjóðum.

 

Er nokkur furða þó fólk flytji úr landi, eða hiki við að koma heim að loknu námi eða starfi erlendis ?

Hvað þarf fólk að hafa í tekjur til að eiga möguleika á því að eignast þak yfir höfuðið? 

Hverjum er þessi dæmalausa vitleysa á íslenskum húsnæðismarkaði að kenna ? 

Til að kóróna vitleysuna er fólki oft ráðlagt að taka lán til 40 ára. Það verður með hurðarás um öxl þar til það verður löggilt gamalmenni eða lengur !   Á lítið sem ekkert í húsi sínu um fimmtugt.  Auðvitað ætti enginn að taka húsnæðislán til lengri tíma en 25 ára.

Hverjir græða á þessari vitleysu ?   Gettu nú !

 

Hvað er til ráða ? 

Áður en fólk tekur lán er nauðsynlegt að skoða vel alla kosti sem eru í boði. Nota þær reiknivélar sem aðgengilegar eru á netinu, eins og t.d. þá sem vísað er á hér fyrir neðan. Ekki flana að neinu. Gera áætlun sem nær yfir allan greiðslutímann.

Greiðslubyrði af 40 ára láni er ekki mikið lægri en af 25 ára láni, en heildargreiðslur miklu hærri og eignamyndun mun hægari.

Ef viðkomandi ræður við að taka óverðtryggt lán með jöfnum afborgunum af höfuðstól ætti hiklaust að skoða þann möguleika líka. Afborganir eru þá hærri fyrstu árin, en fara hratt lækkandi. Eignamyndun er jöfn allan lánstímann.

Hjá íslensku bönkunum bjóðast bæði verðtryggð og óverðtryggð lán, með jöfnum afborgunum af höfuðstól.

Rétt er að hugleiða fasteignalán þar sem höfuðstóll er í erlendri mynt. Lánin eru óverðtryggð, vextir tiltölulega lágir, en höfuðstóllinn fylgir öllum gengisbreytingum, þannig að lántakandinn þarf að vera viðbúinn skyndilegum breytingum til skamms tíma litið.

Hafa verður í huga, að verið er að skuldbinda sig áratugi fram í tímann. Betra er að leggja á sig aukna greiðslubyrði meðan maður er ungur og stefna að því að létta hana þegar aldurinn færist yfir.

Hjá bönkunum starfa ráðgjafar sem eru sérfræðingar í þessum málum. Mun betra er að fá ráð hjá þeim en sölumönnum fasteigna, sem yfirleitt hafa mun minni þekkingu á þessum flókna málaflokki. 

 

Góð reiknivél á vef Landsbankans:  http://www.landsbanki.is/umlandsbankann/reiknivelar/lanareiknir

 

 

Hinn ískaldi veruleiki á Íslandi:

Myndin hér fyrir ofan er af þessum vef Landsbankans og sýnir þróun höfuðstóls ef 25 milljón króna lán til 40 ára er tekið í dag. Miðað er við 6,4% vexti, 4% verðbólgu allan lánstímann og jafngreiðslulán (annuitet). Mánaðalegar afborganir um 146.000 kr. allan lánstímann miðað við fast verðlag. Heildargreiðslur af þessu 40 ára láni eru um 169.000.000 krónur þegar upp er staðið og viðkomandi greiðir sína síðustu afborgun, jafnvel kominn á elliheimilið

 

Þetta er aftur á móti sá veruleiki sem blasir við lántakendum í Englandi og á Norðurlöndum:
Vextir 5%. Höfuðstóll óverðtryggður. 25 milljón króna lán tekið til 25 ára. Heildargreiðslur af láninu um 41 milljón krónur. Mánaðarlegar afborganir í byrjun 188.000 kr, en falla smám saman niður í 84.000 kr.  Eignamyndun jöfn allan lánstímann.  Á besta aldri getur lántakandinn farið að njóta lífsins

 

 

Notið nú hinn ágæta Lánareikni Landsbankans til að skoða hina ýmsu valkosti.  

Athugasemdir

[Svavar Friðriksson (IP-tala skráð) 19.11.2007 kl. 19:22]

Frábær grein hjá þér og sýnir hversu brenglað ástandið er hjá okkur hér á landi í þessum málum.

[Ásdís Sigurðardóttir, 19.11.2007 kl. 22:06]

Frábær grein, það má treysta á það að þú kemur með skýringar á mannamáli. Ég er nú oft þakklát fyrir að vera komin yfir fimmtugt og standa ekki í sporum unga fólksins, að vísu byrjuðum við eiginlega alveg upp á nýtt ég og seinni maðurinn minn þegar við vorum 37 ára, hann skilinn og ég ekkja og þurfti að borga börnum mínum föðurarfinn, en okkur hefur gengið ótrúlega vel, en samt er þetta endalaust basl, ástin hjálpar mikið og stundum er hún það eina sem heldur manni gangandi.

[Ágúst H Bjarnason, 19.11.2007 kl. 22:18]

Takk fyrir kveðjurnar.  Ég hef kynnst þessum málum þegar börnin hafa verið að kaupa sér íbúð, en eitt þeirra býr í Bretlandi, þannig að auðvelt er að bera saman lánamarkaðina þar og hér á landi. Síðan var ég svo heppinn að fá góðar ábendingar áðan frá sérfræðingi í lánamálum.

[Hákon Hrafn (IP-tala skráð) 20.11.2007 kl. 00:13]

Gott blogg hérna (þessi grein og aðrar).

Erlendu lánin eru klárlega skást þó það sé kannski ekki heppilegasti tíminn til að taka þau akkúrat núna. Heildarvextir (óverðtryggðir) af mínu láni eru um 3,7% en bankarnir hafa verið að hækka sitt álag á erlendu lánunum undanfarið og er það komið yfir 3% hjá sumum (án LIBOR vaxta). Semsagt ekki mikil samkeppni þar.

[hallur magnússon (IP-tala skráð) 20.11.2007 kl. 11:08]

Þú verður hins vegar að taka inn í myndina að vextir á íbúðalánum óverðtryggðum eru ekki fastir heldur fljótandi og taka mið af verðbólgustigi hverju sinni.  Því er ekki unnt að bera saman íslenskrar verðtryggðar krónur og bæta við verðbólgu - og núverandi vöxtum á erlendum íbúðalánum.

Þá verður þú líka að halda því til haga að ef það verða hækkanir á vöxtum á óverðtryggðum lánum - vegna hækkaðs almenns vaxtastig og vegna verðbólgu - þá koma þær hækkanir strax fram í greiðslunum - en dreifast ekki á annuitetið eins og hér heima. 

Það er td ástæða þess að fólk lendir nú í alvarlegum greiðsluvanda í Bandaríkjunum og á fleiri stöðum - hækkun fólk stendur ekki undir hækkun vaxta á lánum með fljótandi vexti sem voru í sögulegu lágmarki þegar lánin voru tekin.

Ef íslensku íbúðalánin væru óverðtryggð - og þar af leiðandi með breytilega vexti - þá væri vaxtastig þeirra nú að líkindum 17 - 19%!!!

[Ágúst H Bjarnason, 20.11.2007 kl. 11:21]

Takk fyrir góðar ábendingar Hallur.

[Sigurjón, 20.11.2007 kl. 12:11]

Ég hélt einmitt að skilgreiningin á verðtryggðum lánum væru einmitt sú að greiðslubyrði fylgdi verðbólgu.  Hvernig getur lán verið óverðtryggt ef vextirnir hækka og lækka í samræmi við verðbólguna?  Er það þá ekki einmitt verðtryggt?

[Sigurður Þorsteinsson, 20.11.2007 kl. 14:47]

Sæll Ágúst

Gott að fjallað sé um þetta mál. Til þess að skoða verðtryggð lán, og greiðslur af þeim verður að núvirðisreikna greiðslur. Ef við lítum til baka og afar okkar segja okkur að þeir hafi keypt sína eign fyrir 1.400, þá dettur okkur ekki í hug að spyrja " Af hverju keyptir þú ekki tvær". Við vitum alveg að þessar fáu krónur höfðu allt annað verðgildi en nú er.  Eins eru þessar 169.000.000 með allt annað verðgildi en nú er.

Spurningin er fyrst og fremst. Hverning getum við keypt fasteingir á sömu kjörum og íbúar t.d. annars staðar í Evrópu. Þar eru lágir vextir og engar verðbætur? Það er viðfangsefni okkar í þessum málaflokki.  

[Ragnar Ágústsson, 20.11.2007 kl. 20:28]

Eins margir vita þá er hin "ekki svo frábæru húsnæðislán" (sub prime mortgages) að hrista í stoðum fjármálakerfisins í heiminum í dag.

Hérna er mjög skemmtileg útiskýring á mannamáli http://www.youtube.com/watch?v=SJ_qK4g6ntM 

Við getum þakkað vinum okkar í Danmörku fyrir að íslensku bankarnir voru vel í stakk búnir fyrir þessa lausafjárskreppu.

Hinsvegar snýst bankastarfsemi um "spread". Tökum sem dæmi Apanskan banka sem lánar á 2.5% vöxtum þegar stýrivextir (eða innanbankavextir) eru 0.5% versus banki í Fjarkanistan sem lánar á 90% vöxtum þegar stýrivextir eru 89%. Hvor bankinn ætli græði meira?

Að vísu er þetta ekki gott dæmi vegna þess að það er hagur bankanna að fólk geti staðið undir greiðslum (credit risk) og því eru lægri vextir betri fyrir alla, en það er ekki allsstaðar beðið um veð í eignum annarra! 

[Ágúst H Bjarnason, 20.11.2007 kl. 21:13]

Það er mikill sannleikur fólginn í þessu sem þú vísaðir á Ragnar.
http://www.youtube.com/watch?v=SJ_qK4g6ntM

Nú skil ég þetta allt saman miklu betur

[Halldór Jónsson, 22.11.2007 kl. 22:26]

Sæll frændi, iðinn ertu við kolann. þú talar um Bretann sem fær sér lán óverðtryggt á 5 % eins og hann búi í Paradís meðan hér sé helvíti. Ég veit ekki betur að samskonar lán séu hér fáanleg  fyrir þá sem vilja. Lán í gjaldeyri á lágum vöxtum alveg eins og Bretinn fær.

Einhverntímann sá ég línurit yfir 25 ár. Af því sá ég að það var helmingi ódýrara að hafa lán í dollurum en með íslenzkri lánskjaravísitölu. Ég hef lifað eftir þessu síðan og aldrei séð eftir því. Dollar er dollar, alveg sama hvernig heimurinn sveiflar sér í kringum hann. Verðfall hans er jafnvel svipað og vextirnir. Það eru bara fasteignasalarnir og húsbyggingabraskararnir sem eru búnir að koma fasteignaverðinu hér uppí tvöfaldan byggingakostnað studdir af aumingjaskap pólitíkusanna. Lóðaskortsstefnan á höfuðborgarsvæðinu, sem R-listinn leiddi í hæstu hæðir, hefur skapað þessar aðstæður. Ef allir gætu fengið lóð á kostnaðarverði myndi verðið falla. Sjálfur varð ég pólitískur flóttamaður til Kópavogs fyrir nærri hálfri öld því að Reykjavíkuríhaldið gat ekki látið mig fá lóð þrátt fyrir margar umsóknir.

Á Florida kostar vandað 200 fermetra einbýlishús(núr múrsteini og spýtum9 með garði og tveggja bíla bílskúr núna um 15 milljónir íslenzkar. Samskonar hús hérna kostar meira en pí sinnum meira að byggja, allt að tvöpí sinnum meira að kaupa. Þetta er bara GAga vitleysa. Gamli Sveinn sagði stundum ; Það er ekkert endilega best að vera "lánsamur" . "Lán er ólán " Unga fólkið ætti að hugsa um þau orð núna þegar hægt er að geyma spariféið á tryggan hátt, ÞÖKK SÉ VERÐTRYGGINGUNNI SEM ALLIR ERU Í HEIMSKU SINNI AÐ BÖLVA.  Hún virkar nefnilega í báðar áttir.

Sveinn gamli sagði líka þegar vexti bar á góma; "Vextir eiga að vera svo háir sem til eru fífl að borga" !  Og Einar Oddur sagði: "Ekkert er svo þýðingarmikið á Íslandi að ekki megi fresta því." Ef mönnum væri ekki svona brátt í brók með að heimta allt strax, þá farnaðist mörgum betur. 

[Ágúst H Bjarnason, 22.11.2007 kl. 22:49]

Sæll frændi.   Þakka þér kærlega fyrir kommentið. Hjá mér átti kjarninn í pistlinum að vera að vara við því að taka 40 ára annúitetslán, því eignamyndunin er nánast engin fyrri helming lánstímans, svo ekki sé talað um fyrstu 10 árin.  Það á örugglega eftir að verða vinsælla að taka erlend lán eins og ég benti á í pistlinum og Hákon Hrafn einnig í kommentinu. Það er allt of mikið um það að ungt fólk taki hugsunarlaust hámarkslán til fjörutíu ára og er svo alla starfsævina að greiða afborganir.

[Ágúst H Bjarnason, 23.11.2007 kl. 06:37]

Þar sem verðbólgan og verðtryggingin platar mann og villir sýn, og þar sem kjarninn í pistlinum hér fyrir ofan var að vara við töku 40 ára jafngreiðslulána (annuitet) er hér birt mynd af sama 40 ára 25 milljón króna jafngreiðsluláninu, en án verðbóta. Vextir 6,4% eins og áður. Ef við reiknum með að laun hækki að jafnaði í takt við verðbólguna, þá er þetta hinn raunverulegi veruleiki sem við skynjum á buddunni.

Takið eftir hve eignamyndun er óskaplega hæg. Hve miklar eru eftirstöðvar 25 milljón króna lánsins eftir 10 ár og 20 ár?   Eftir 10 ár eru eftirstöðvarnar 23 mkr. og við eigum 3 mkr. meira í húsinu. Eftir 20 ár eru eftirstöðvarnar tæpar 20 mkr. og við eigum ekki nema rúmar 5 mkr. meira í húsinu.  Eftir 30 ár erum við loks búin að greiða lánið niður um tæpan helming, en þá eru eftirstöðvarnar 12,9 mkr. 

Mánaðagreiðslur eru 145.000 allan lánstímann og heildargreiðslur tæpar 70 milljón kr.,  þ.e. kostnaður við 25 mKr. lánið er 7 - 25= 45 milljón krónur í beinhörðum peningum.

Þetta er auðvelt að skoða með Lánareikninum

[Ágúst H Bjarnason, 23.11.2007 kl. 07:34]

Í dag er eins og unga fólkið vilji fá allt strax. Dýrt húsnæði, flottar innréttingar, dýra bíla, o.s.frv.  Peningarnir hafa legið á lausu hjá bönkunum og ekkert mál að fá lán fyrir þessu öllu saman. Bara skrifa undir.....og borga síðan næstu 40 árin. Bankinn fitnar, fjölskyldan líður fyrir.

Fyrir þrem áratugum þegar bloggarinn stóð í húsbyggingum var lífið ekki svona einfalt. Peningar lágu ekki á lausu áður en farið var að verðtryggja lán. Þetta þýddi auðvitað að menn byggðu sjálfir sem kallað var. Fengu lóð eða keyptu fokhelt eins og bloggarinn og byggðu síðan á mörgum árum eftir því sem fjárhagurinn leyfði. Lögðu sjálfir ómælda vinnu í húsið.  Þá voru ekki sömu kröfur gerðar og í dag, sem betur fer liggur mér við að segja. Fólk varð að sníða sér stakk eftir vexti á hverjum tíma.  Eignamyndunin hélst nokkurn vegin í takt við framkvæmdahraðann.

Það er dýrt að vilja fá allar óskir sínar uppfylltar strax.  Eða eins og Halldór segir hér fyrir ofan "Ef mönnum væri ekki svona brátt í brók með að heimta allt strax, þá farnaðist mörgum betur".

[Bjarki (IP-tala skráð) 11.12.2007 kl. 15:03]

Tvær athugasemdir:

Þegar fólk er ungt er það að jafnaði með lægra kaup og meiri útgjöld (t.d. vegna barneigna osfrv) en þegar það verður miðaldra. Þess vegna tekur fólk lán með jöfnum greiðslum yfir allan lánstímann, frekar en lán með jöfnum afborgunum, sem hafa hæstar greiðslur þegar lántakandi hefur mest aflögu. Jafngreiðslulán eru langalgengustu húsnæðislán á norðurlöndum.

Að eignamyndun þeirra sem byggðu fyrir óverðtryggð lán hafi verið í takt við framkvæmdahraðann er víst "sandhed med modifikationer". Eignamyndunin var víst ekki síst í takt við verðbólguna, sem nagaði höfuðstól lánanna niður í ekki neitt á nokkrum árum.